Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Лекц 1,2

Үнэлгээний ойлголт, зохицуулалт. Олон Улсын Үнэлгээний Стандарт,түүний агуулга, зориулалт

Үнэлэх (appraise)гэдэг нь олон утгаар хэрэглэгдэнэ: Үнэ тодорхойлолт, өмч хөрөнгийн үнэ цэнэ ба тоо хэмжээг тодорхойлохуй, аливаа эд юмсын чанар чансаа, үнэ цэнэд тодорхойлолт өгөх гэсэн утгыг агуулна.

Хөрөнгийн үнэлгээний зорилгоор эдгээр бүх утгаас өмч хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоох гэсэн агуулгаар хэрэглэгдэнэ.Өөрөөр хэлбэл, хөрөнгийг үнэлэхийн тулд түүний тоон болон чанарын бүх үзүүлэлтийг шинжлэн судалж үнэ цэнийг нь тооцоолон тогтоох ёстой. Үнэлэх гэдэг нь нийтээр даган мөрдөж  буй зарчимын дагуу үнэлгээний тодорхой үе шатыг дагаж мөрдөн үнэ цэнэ тогтоох ур чадвар бүхий үйл ажиллагаа юм.

Үнэлгээ (appraisal)-үнэлэх үйл ажиллагаа, үнэ цэнийн талаар, эсвэл судалгааны үр дүнг нэгтгэн гаргасан дүгнэлт, обьектыг бүх талаас нь судалсны үндсэн дээр эргэлт буцалтгүйгээр гаргасан үнийн санал зэргийг хэлнэ.

Үнэлгээчин (appraiser)-өмчийн обьектын үнэ цэнийг тогтоох тодорхой мэдлэг чадвар бүхий мэргэжилтэн.

Үнэлгээний зорилго- үнэ цэнийг тооцоолон тодорхойлж тогтооход оршино.

Үнэлгээчний зорилго- тодорхой зорилготойгоор үнэ цэнийн эргэлт буцалтгүй санал гаргахын тулд биеэ даасан, хараат бус, хувийн ашиг сонирхол агуулаагүй гуравдагч этгээд болж үйл ажиллагаагаа явуулах явдал.Үнэлгээчин нь зөвхөн хуулинд захирагдана.

Хөрөнгийн үнэлгээ гэдэгнь эд хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоох үйл явц бөгөөд эрх зүйн болон үйл ажиллагааны зохицуулалттай байх ба манай улсад эрх зүйн зохицуулалт нь тус улсын холбогдох хууль, тогтоомжоор хэрэгжиж байдаг.  

Дэлхий даяарыг хамарсан санхүүгийн хэд хэдэн хямрал нь томоохон санхүүгийн сүйрлийн аюул бодитой гэдгийг харуулж байна. Үндэсний хямралын ихэнхэд нь үнэлгээчид нь зүй ёсоор боловсрол олж  аваагүй, зохих ёсны удирдамжгүй газарт байдаг луйвар, залилан, шудрага бус байдлын аюул нүүрлэхэд болон ижил хөрөнгийн үнэ цэнийг бодитой бусаар маш их зөрүүтэй тооцоход хүргэдэг үнэлгээний хандлагын ихээхэн ялгаатай байдал нөлөөлдөг. Иймэрхүү сүйрлээс зайлсхийх арга хэрэглүүр нь хөрөнгийн  үнэ цэнэ нь эхлээд үндэсний түвшинд, дараа нь олон улсын түвшинд үнэлгээний стандартаар хамгаалагдсан байхад оршино.

ОУҮС (International Valuation Standards –IVS) гэдэг нь үнэлгээний зарчим, ойлголт, шалгарсан туршлагын талаарх заалт юм.Стандартын үндсэн зорилго нь санхүүгийн тайлагнал, банкны зээллэг, үнэт цаасны зах зээлийн тодруулгын зориулалт бүхий үнэлгээний горимын зааварчилгаа болон хүрээ хязгаарыг тогтооход оршино.Хоёрдахь зорилго нь дэлхийн улс гүрнүүдэд стандартыг түгээх, нийтээр хэрэглэх явдлыг тэтгэхэд оршино.Олон улсын санхүүгийн хөгжил, зах зээлийн даяаршлын үр дүнд 50 гаруй улс ОУҮС-ын хорооны гишүүн, дэд гишүүд болоод байгаа. Манай улсад газар нь өмчийн обьект болсон бөгөөд өмчийн зах зээл хөгжиж эхэлж  байгаа, Олон улсын бүртгэлийн стандартыг дагаж мөрдөх болсон зэрэг өнөөгийн өөрчлөлт нь үнэлгээний мэргэжлийн хувьд ОУҮС-ыг авч хэрэглэх цаг нь болсныг харуулж  байна. 2005 оны 4-12 сард Хөрөнгийн үнэлгээний асуудал АХБ ( Asian Development Bank )-ны санхүүгийн дэмжлэгтэйгээр Сангийн яаманд хэрэгжиж буй Засаглалын шинэчлэлийн чадамжийг бэхжүүлэх төслийн нэг бүрэлдэхүүн хэсэг болж хэрэгжсэн.

Лекц 3

Олон Улсын Үнэлгээний Стандартын Хороо

Олон Улсын Үнэлгээний Стандартын Хороо нь 1981 онд АНУ-ын Иллиннойс муж улсад бүртгэгдсэн ашгийн бус байгууллага юм.ОУҮСХо-ны ОУ-ын төв байгууллага нь Английн Лондон хотод байрладаг, 3 жил тутам сонгогддог даргын удирдлага дор үйл ажиллагаагаа явуулдаг ОУҮСХо-ны гишүүд нь 50 гаруй улсын үнэлгээний мэргэжлийн толгойлогч байгууллага юм.ОУҮСХо нь НҮБ-ын гишүүн засгийн газрын бус байгууллага юм. ОУҮСХо-ны гишүүн орнуудтай хамтран ажилладаг төдийгүй Эдийн засгийн хамтын ажиллагааны хөгжлийн байгууллага, Дэлхийн банк , Олон улсын валютын сан, Дэлхийн худалдааны байгууллага, Европын холбооны комисс, Олон улсын төлбөр тооцооны банк зэрэг олон улсын агентлагтай хамтын ажиллагаатай. ОУҮСХо  мөн стандартыг боловсруулан гаргадаг Олон Улсын Нягтлан Бодогчдын хороо (International accounting standards Board), Үнэт цаас, биржийн асуудлаарх цэц, Банкны хяналтын Базел-ын Хороо зэрэг байгууллагатай хамтран ажилладаг.

ОУҮСХо-ны зорилго дараах хоёр зүйлээр илэрхийлэгдэнэ.

a)     Өмчийн үнэлгээний олон улсын стандартыг боловлсруулж нийтэд зориулан хэвлэн нийтлэх, дэлхий нийтээр хүлээн авч хэргэлэхэд дэмжлэг өгөх

b)    Дэлхийн улс орнуудыг стандартад жигд хамруулах, стандартын хэрэглээ болон заалтын ялгаатай байдал үүссэн бол түүнд тодруулга хийх.

Олон Улсын Үнэлгээний Стандарт

Олон Улсын Үнэлгээний Стандартын Хороо 19 8 5 оноос эхлэн Олон улсын үнэлгээний стандартыг хэвлэн нийтлэх болжээ.Стандарт болон түүний бүрэлдэхүүн хэсэг болсон Хэрэглэх зааварууд нь 50 гаруй орны үнэлгээчдийн мэргэжлийн байр суурь, дадлага туршлага, үзэл бодлын илэрхийлэл болсоор байгаа.Үндэсний стандарттай хэд хэдэн орнууд олон улсын стандартыг үндэсний онцлогоо тусгасан нэмэлт заавартайгаар дагаж мөрдөх болсноо мэдэгдсэн.Хоёр бүс болох Азийн үнэлгээчдийн нийгэмлэг болон Бүх Америкийн үнэлгээчдийн нэгдэл хоёулаа ОУҮС-ыг даган мөрдөж байна. Ном болж хэвлэгдсэн ОУҮС нь

Ø  Толилуулга

Ø  Стандарт

Ø  Хэрэглээ

Ø  Хэрэглэх заавар гэсэн 4 үндсэн хэсэгтэй.

ОУҮСХо нь хөгжингүй болон хөгжиж буй орнуудын аль алиных нь үнэлгээчдэд стандартаа www.ivsc.org гэсэн хаягаар нээлттэй болгож яөлөөтэй үзэх боломжоор хангадаг.

Олон улсын үнэлгээний стандарт нь дараах бүтэцтэй

1. Үнэлгээний тулгуур ухагдахуун зарчим
2. Дүрэм
3. Өмчийн төрөл
4. Стандарт: ОУҮС 1,2, & 3
5. Хэрэглээ: ОУҮСХэ 1, & 2
6. Хэрэглэх заавар: ХЗ 1-14
7. Төсөл, баримт бичиг
8. Тайлбар толь

ОУҮС-ын агуулгатай бүрэн танилцаж үнэлгээ хийх бүрдээ түүнийг лавалгаа болгож мөрдөх нь үнэлгээчин бүрийн үүрэг байх ёстой.

Лекц 4

Үнэлгээний тулгуур ухагдахуун зарчим

Стандартын энэ хэсэгт үнэлгээний тулгуур ухагдахууны ойлголт, зарчмыг авч үзэн тайлбарлана. Үүнд:

Ойлголтын ялгаа:

1. Үнэ (хүссэн, дэвшүүлсэн саналаарх үнэ, төлөгдсөн мөнгөн дүн)
2. Өртөг (төлөгдсөн үнэ, эсвэл бүтээн босгоход шаардагдах хөрөнгийн дүн)
3. Үнэ цэнэ (үнийн тооцоолол, факт/ болсон зүйл/ биш)
4. Зах зээлийн үнэ цэнийн ойлголт
5. Үнэлгээ (нотолгоонд үндэслэсэн санал)

Үнэлгээнд баримталдаг хандлага:

Ø  Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага

Ø  Орлого капиталжуулалтын хандлага

Ø  Өртгийн хандлага

Дүрэм

Үнэлгээчин шудрага, итгэлтэй, чадварлага байх ёстой

Ø  Ёс зүйн хэм хэмжээг дагаж мөрдөх (ОУҮС-ын ) Дүрэм

Ø  Зохих түвшиний чадвар туршлагатай байх

Ø  Албан ёсоор зөвшөөрөгдсөн мэргэжлийн байгууллагын гишүүн байх

Ø  Системтэйгээр сурч боловсордог байх

Ø  Үнэлгээчин нь лавлагаа, судалгааг нарийн нямбай хийсэн байх ёстой

Ø  Үнэлгээний тайлан:

·         Төөрөгдөлд хүргэхээргүй

·         Ажлын цар хүрээг бүрэн багтаасан

·         Зорилгод нөлөө бүхий бүх зүйлсийг тодруулсан

·         ОУҮС-аас гажсан аливаа зүйлсийг бүгдийг тодруулсан байвал зохино

Үнэлэгдэх өмчийн төрөл

Үл хөдлөх өмчнь үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрх юм.

Хөдлөх өмчгэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөсө бусад зүйлсийн өмчлөлийн эрх юм.

Бизнесгэж худалдааны, үйлдвэрлэлийн, үйлчилгээний, хөрөнгө оруулалтын зэрэг эдийн засгийн үйл ажиллагаа эрхэлдэг нэгж юм.

Стандарт

Гурван стандарт байдаг. Стандартын бүтэц:

• Танилцуулга
• Үйлчлэх хүрээ
• Тодорхойлолт
• НББ-ийн стандарттай уялдсан байдал
• Стандартын заалт
• Хэлэлцүүлэг
• Шаардагдах тодруулга
• Стандартаас гажих нөхцөл
• Хүчин төгөлдөр болох өдөр

ОУҮС-1 Үнэлгээний зах зээлийн үнэ цэнийн суурь

Энэ стандартад зах зээлийн үнэ цэнийн тодорхойлолтыг өгч бүрэн хэмжээгээр тайлбарлана.

Зах зээлийн үнэ цэнэ гэдэг нь:*Үнэлгээний өдрөөрх аливаа арилжааны үр дүнд бэлэн байгаа худалдагч худалдан авагчийн хооронд аль ч тал нь хариуцлагтай, мэдээлэл, тооцоотой, ямар нэгэн шахалтгүйгээр хандсан гэж үзсэнээр зүй зохистой маркетинг хийсний дараах холбоогүй талын ажил гүйлгээгээр өмчийг солилцож болох тооцоолсон дүн байна*.

ОУҮС-2 Үнэлгээний зах зээлийн үнэ цэнээс өөр суурь.

Энэ стандартад зах зээлийн үнэ цэнээс бусад суурийг үнэлгээнд ашигласны үр дагавар нь зах зээлийн үнэ  цэнээс өөр байх үеийн нөхцөл байдлыг авч үзнэ.

• Хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ- Ашиглалтын үнэ цэнэ гэдэгтэй төстэй- өнөөгийн өмчлөгид оногдох үнэ цэнэ
• Тасралтгүй үргэлжлэх бизнесийн үнэ цэнэ-Бизнесийн нийт үнэ цэнэ
• Даатгалын үнэ цэнэ-Өмчийн даатгалын гэрээ, эсвэл бодлогод багтсан тодорхойлолтоор илэрхийлэгдэж буй үнэ цэнэ
• Татвар эсвэл хураамж ногдуулах үнэ цэнэ- өмчид татвар хураамж ногдуулахтай холбоотойгоор хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж буй хууль тогтоомжоор тодорхойлогдсон үнэ цэнэ
• Тусгай үнэ цэнэ- зах зээлийн үнэ цэнээс дээгүүр онцгой шинжтэй зүйлст холбоотой үнэ цэнийн ойлголт

ОУҮС-3 Үнэлгээний тайлан

Энэ стандартад үнэлгээний үр дүнгийн уялдуулалтаар тайланд байвал зохих зүйлсийг тусгана.

• Үйлчлүүлэгч болон үнэлгээний зорилгын тодорхойлолт
• Үнэлүүлэх өмч болон эрхийн тодорхойлолт
• Үнэлгээ хийсэн, тайлан гаргасан, хянаж шалгасан огноо
• Хийгдсэн судалгаа, хайгуул тандлага
• Үнэлгээний суурь
• Таамаглал, тусгай таамаглал, хязгаарлах нөхцөл
• Үнэлгээчний нэр, мэргэжлийн ур чадвар, гарын үсэг

Хэрэглээ

ОУҮСХ-1 Санхүүгийн тайлагналын зориулалт бүхий үнэлгээ: ОУСТС-ын дагуу санхүүгийн тайлан бэлтгэх зорилгоор үндсэн хөрөнгийг үнэлэхэд хэрэглэгдэнэ

ОУҮСХ-2 Зээллэгийн зориулалт бүхий үнэлгээ.Энэхүү хэрэглээ нь зээллэгийн зориулалт бүхий үнэлгээнд хэрэглэгдэнэ.

Хэрэглэх заавар

Энэхүү хэрэглээний 14 заавар бол тусгай асуудлаарх зааварчилгаа юм.

Хэрэглэх заавар 1: Үл хөдлөх өмчийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 2: Түрээсийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 3: Тоног төхөөрөмжийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 4: Биет бус хөрөнгийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 5: Хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 6: Үйл ажиллагааны үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 7: Үнэлгээнд аюултай хортой нөхцөлийг авч үзэхүй

Хэрэглэх заавар 8: Санхүүгийн тайлагналын зориулалт бүхий өртгийн хандлага

Хэрэглэх заавар 9: Зах зээлийн болон зах зээлийн бус үнэлгээнд ашиглагдах хорогдуулсан мөнгөн гүйлгээний шинжилгээ

Хэрэглэх заавар 10: Хөдөө аж ахуйн хөрөнгийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 11: Үнэлгээний хяналт

Хэрэглэх заавар 12: Тусгайлан арилжаалагдах хөрөнгийн үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 13: Татварын зориулалттай нийтлэг үнэлгээ

Хэрэглэх заавар 14: Олборлолын аж үйлдвэрийн хөрөнгийн үнэлгээ

Манайд зориулсан нэг хэрэглэх заавар нэмж боловсруулагдсан нь

Хэрэглэх заавар 15: Олон Улсын Үнэлгээний Стандартыг Монголд хэрэглэх нэмэлт заавар юм.         

Лекц  5                       

  Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

Үл хөдлөх хөрөнгийн ойлголт, ангилал

Үнэлгээний олон улсын стандартын *Үнэлгээний тулгуур ухагдахуун, зарчим*-д үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх өмчийн ойлголтыг дараах байдлаар тодорхойлжээ.

Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь газар биет байдлаараа, газраас салгаж үл болох хүний бүтээсэн эд зүйлсийг хэлнэ.Энэ нь газар, түүн дээр болон доор байгаа нэмэлт зүйлсийн хамт харж, мэдэрч болох бодит биет зүйлс юм.Эдийн засгийн агуулгаараа эзэндээ орлого оруулдаг өмчийг хөрөнгө гэнэ.Хөрөнгийг мөн чанараас нь хамааруулж хөдлөх ба үл хөдлөх хөрөнгө гэсэн хоёр хэсэгт хуваана.Үл хөдлөх хөрөнгө нь бодитой, суурилуулмал, газраас салгашгүй байхаас гадна удаан эдэлгээтэй, давтагдашгүй бөгөөд олон төрөлтэй, ханшны уналтанд харьцангуй бага өртдөг, нийлүүлэлт нь харьцангуй тогтмол, болуулахад хугацаа их шаарддаг зэрэг онцлог шинжтэй.Үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой өмчлөх, эзэмших, захиран зарцуулах, худалдах, худалдан авах, арилжих, бэлэглэх, өв залгамжлуулах, түрээслүүлэх, барьцаалах, даатгах, капитал оруулалтын журмаар ашиглуулах, бүртгүүлэх зэрэг олон төрлийн харилцааг хэрэгжүүлэхэд үнэлгээ хийлгэх шаардлагатай болдог. Улс бүрийн дотоодын хуулийн хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийг хөдлөх хөрөнгөөс ялгах үндэслэлийг тодорхойлсон байдаг.Хуулийн эдгээр заалт нь бүх улс оронд хэрэглэгддэггүй ч чухал ухагдахуун, ойлголтуудыг ялгаж салгахад зохицсон байна. Үл хөдлөх өмч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлтэй холбоотой бүх эрх , ашиг сонирхол, өгөөжийг агуулсан ойлголт юм. Үл хөдлөх  өмчийн эрх үл хөдлөх хөрөнгөөс тусдаа өмлөлийн баталгаа (өмчлөлийн гэрчилгээ)-р илэрхийлэгддэг. Үл хөдлөх өмч нь биет бус  ойлголт юм. Эндээс үзэхэд үл хөдлөх хөрөнгийн ойлголт нь агуулгын хувьд улс орнуудад түгээмэл боловч зарим ялгаа онцлоготой. Манай улсын *Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн хууль*-д Монгол улсын нутаг дэвсгэрт байгаа газар түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга байгууламж, хөлөг онгоц зэрэг хөрөнгийг үл хөдлөх хөрөнгөнд хамааруулахаар заасан. Тэгвэл ОХУ-ын Иргэний хууль, Үл хөдлөх хөрөнгийн болон түүнтэй холбоотой хэлцлийн эрхийн улсын бүртгэлийн хуульд *газар, газрын хэвлийн, усны онцгой объект, газарт нягт орших, газраас шилжүүлэхэд үлэмж хохиролтой ой мод, олон наст суулгац, барилга, байгууламжийг үл хөдлөх хөрөнгөнд хамааруулж ойлгоно* гэж  заажээ. Үл хөдлөх хөрөнгийг түүний тодорхой шинж чанаруудаар ангилдаг.Үл хөдлөх хөрөнгийг ангилахын ач хобогдол нь барилга байгууламжуудын хийц, үзэмж, онцлог байдлыг үнэлгээнд харьцуулан үзэх боломжийг хангах зорилгоор улс орон бүрт ялгаатай барилга байгууламжуудын ерөнхий шинж чанарыг тодорхойлоход оршдог. Үл хөдлөх хөрөнгийг ангилах үндсэн шинж нь:

Ø  үйл ажиллагааны зориулалт (орон сууцны, албан конторын, үйлвэрийн, худалдааны, ресторан, зочид буудал, түүх, соёлын зориулалттай гэх мэт)

Ø  Байршил (олонд танил, нэртэй дүүрэг, хотын төв, төдийлөн олны танил бус дүүрэг, амралт сувилалын бүс дэх байршил гэх мэт)

Ø  Хөрөнгийн төрөл, хэрэгцээ хангах байдал (тусдаа байшин, орон сууц, орд харш, хотын захад орших зуслангийн төрөл бүрийн байр, цогцолбор гэх мэт)

Үл хөдлөх хөрөнгйиг үйл ажиллагааны зориулалтаар нь:

Ø  Газар, сууцны

Ø  Сууцны бус барилга

Ø  Үйлвэрийн газрын барилга гэж ангилдаг

Байршилаар нь:

Ø  Улс орноор

Ø  Нийслэлийн газар нутагт байгаа

Ø  Олон нийтэд танил

Ø  Нэртэй дүүргүүдэд байгаа

Ø  Ажил хэргийн гол дүүрэгт байгаа

Ø  Амралт сувилалын бүсэд байгаа

Сууцны барилгыг өрөөний тоогоор нь:

Ø  Хэд хэдэн өрөө бүхий сууц

Ø  Салангид байшин гэж ангилдаг

Хэд хэдэн өрөө сууц нь танхим, унтлагын нэг өрөөтэй, хоёр өрөөтэй, гурван өрөөтэй, дөрөв ба түүнээс дээш өрөөтэй гэж ангилагддаг.

Харин салангид байшин нь дундын өмчлөлийн сууц, хотын байшин, тусдаа байшин, зөөврийн байшин, амралтын бүс дэх байшин, дан байшин, шилтгээн, харш гэж ангилагдана.

Газарт:

Ø  Барилга барьж болох газар

Ø  Сул чөлөөтэй газар

Ø  Далай тэнгисийн газар

Ø  Бусад газар хамаарна.

Сууцны бус барилгад

Ø  Контор

Ø  Зочид буудлын зориулалттай барилга

Ø  Дэлгүүр

Ø  Их дэлгүүр

Ø  Соёл үйлчилгээний барилга

Ø  Автомашины зогсоол хамаарна.

Үйлдвэрийн газрын барилгад :

Ø  Үйлвэрлэлийн зориулалттай барилгууд

Ø  Шатахуун түгээх станцын барилга

Ø  Агуулах

Ø  Засвар үйлчилгээний газрын барилгыг хамааруулдаг байна.

Лекц 6

Үл хөдлөх хөрөнгөд зах зээлийн жишиг үнийн хандлагыг хэрэглэхүй: Үнэлгээний арга

Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага гэдэг нь үнэлж буй объекттой ижил төстэй болон түүнийг орлож чадах хөрөнгийн борлуулалт ба холбогдох зах зээлийн өгөгдөлд үндэслэн харьцуулалт хийн үнэ цэнэ тогтоодог хандлага юм.Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага нь өмчийн үнэ цэнийг зах зээл өөрөө тогтооно гэж үздэг. Тиймээс зах зээлийн үнэ  цэнэ  нь тухайн зах зээлийг хуваахын төлөөнөө бие биетэйгээ өрсөлдөж буй талын саналаарх үнэд болон зах зээлийн үнэ цэнийн судалгаагаарх үнэд дүйцүүлснээр тогтоогдож болно. Үнэлгээний үйл ажиллагааны үндэс  нь харцуулалт байдаг. Үнэлэгдэж буй хөрөнгө зах зээлд арилжаалагдаж байгаа ижил төстэй хөрөнгийн борлуулалттай жишигддэг.Эх сурвалжуудад энэ хандлагыг борлуулалтын, харьцуулалтын, шууд харьцуулалтын гэх мэтчилэнгээр өөр өөрөөр нэрлэсэн байдаг ч мөн чанар адил юм.Хөрөнгийг зах зээлийн хандлагаар үнэлэхэд юуны өмнө үнэлэх гэж буй хөрөнгөө маш сайн тодорхойлж танин мэдэх хэрэгтэй.Үнэлэх гэж буй хөрөнгө болон түүний өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтын эрхийн талаар хангалттай мэдлэг, мэдээлэлгүйгээр зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар үнэлэх боломжгүй юм.

Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын ерөнхий загвар нь:

MV=S_C+J_C

MV-зах зээлийн үнэ цэнийн тоон утга

S_C- харьцуулж буй хөрөнгийн худалдсан үнэ

J_C- үнэлэгдэж байгаа болон харьцуулагдаж буй объектуудын тоон болон чанарын хүчин зүйлүүдийг тооцон харьцуулж буй объектын худалдсан үнэд хийсэн зохицуулгын нийлбэр.

Зах зээлийн жиших аргыг харьцуулсан шинжилгээ, маркетингийн судалгааны нэг хэсэг гэж ойлгож болно.Харьцуулах жишихийн тоо 3-с багагүй байвал сайн гэж үздэг.Хөрөнгийн үнэлгээнд нөхцөл ба биет болон эдийн засгийн шинжүүд мөн өмчлөлийн эрх нөлөөлдөг.Эдгээр нөлөөллийг авч үзье. Үүнд:

Ø  Санхүүжилт: Худалдах үнэд тохируулга хийх үү гэдгийг тодохойлохын тулд хөрөнгийн санхүүжилтийн аргыг / ҮХХ-ийн барьцаа, зээллэгийн хэлбэр, түрээсийн төрөл, төрийн санхүүжилт г.м / мөн санхүүгийн болзошгүй эрсдлийг мэдэх.

Ø  Хэлцлийн нөхцөл: ҮХХ-ийн дараах хэлцэлүүд түгээмэл байдаг. Үүнд: худалдах-худалдан авах, түрээслэх, барьцаагаар зээлдүүлэх, өвлөх, ҮХХ-ийн барьцаа, барилгабарихад хамтран оролцох, гэрээ цуцлах г.м.

Ø  Худалдааный нөхцөл: Худалдан авагч зах зээлийн үнээс дээгүүр үнээр, эсвэл худалдагч зах зээлийн үнээс доогуур үнээр худалдах явдал бишгүй тохиолддог. Мөн худалдагч худалдаж буй ҮХХ-ийнхээ мэдээллийг буруу хийх замаар худалдан авагчийг төөрөгдүүлсэн байж болно.Иймэрхүү худалдааны нөхцөлөөр тохируулга хийх шаардлагтай.Ямар ч хэлцэлд худалдааны тухай мэдээлэл маш чухал юм.Тохируулгыг худалдааны хэлцлүүдийг нухацтай судалсны үндсэн дээр хийнэ.

Ø  Зах зээлийн нөхцөл байдал: ҮХХ-ийн зах зээлийн хөгжил нь маш олон хүчин зүйлээс, үүний дотроос хамгийн нэгдүгээрт эрэлт, нийлүүлэлтээс хамаарна. Эрэлтийн өөрчлөлт нь худалдан авагчийн тоо, тэдгээрийн орлогын түвшин, худалдан авах хүсэл зориг зэргээс хамаарна. Нийлүүлэлт дэх өөрчлөлт нь таваар инфляци, дефляц, барилгын гадаад байдал, биет ба биет бус элэгдэл,таваар үйлчилгээний зардлын үнэ зэргээс хамаарна.

Ø  Байршил: ҮХХ-ийн зах зээлийн үнэ цэнэ нь түүний байршилаас ихээхэн хамаарна.

Ø  Физик буюу биет шинж: ҮХХ нь хэмжээгээрээ, ялгагдах шинжээрээ, / суултуур болон усны өрөөний тоо, сантехникийн тоног төхөөрөмжийн хэв маяг г.м / материалын чанар, галын аюулгүй байдлын зэрэглэл, гадаад үзэмж, биет болон биет бус элэгдэл зэргээрээ өвөрмөц ялгаатай. Ялгаатай элемент бүрийг судлах замаар физик шинжийн тохируулгыг хийнэ.

Ø  Эдийн засгийн шинж: Зах зээлийн жиших аргаар ҮХХ-ийг үнэлэх хэд хэдэн хандлага байдаг. Тухайлбал: өнөөгийн үнэ цэнийг нийт рентийн итгэлцүүрээр /GRM /, эсвэл капиталчлах ерөнхий итгэлцүүрийн / R_O / тусламжтайгаар тодорхойлж болно.

             GRM= Ашиглалтаас орсон цэвэр орлого

                           Борлуулалтын нийт хэмжээ /GPI/

             R_O= Ашиглалтаас орсон цэвэр орлого

                                           Өртөг

Жишээ нь: Түрээсийн төлбөрийг тооцоолох зорилгоор орон нутгийн өмчлөлд байгаа орон сууцны барилгын өртгийг зах зээлийн жиших аргаар тодорхойлох шаардлагатай. Үүнд:

¹	Байрны бүтэц	Сарын борлуулалт
1	Нийт 60 ам.м талбайтай, 2 өрөө бүхий 40 сууц	300,000х40=12,000,000
2	Нийт 85 ам.м талбайтай, 3 өрөө бүхий 60 сууц	400,000х60=24,000,000
	Дүн	36,000,000

Бодолт:

1. Жилийн борлуулалтын нийт хэмжээ: GPI=36,000,000¥х12 сар=432,000,000
2. Байрны бусад орлого-25,000 ¥: (25,000¥х100) (1-0.05)=2,375,000¥
3. Байрны ашиглагдаагүй хэсэг-5%: 432,000,000¥х5%=21,600,000¥
4. Нийт бодит орлого=432,000,000-21,600,000+2,375,000=412,775,000¥
5. Ашиглалтын нэмэгдсэн зардал сард 40,000¥: (40,000х12)х100=4,800,000¥
6. Ашиглалтаас олсон цэвэр орлого= 412,775,000-4,800,000=407,975,000¥
7. ҮХХ-ийн зах зээл дээрх харьцуулах мэдээлэл:

ҮХХ	Худалдсан хугацаа	Капиталчлах норм %-р	Нийт рентийн итгэлцүүр	1 ам.м-ийн үнэ	Байрны үнэ
					2 өрөө	3 өрөө
1	1-р сар	9.30	6.5	200.000	12.000.000	17.000.000
2	2-р сар	9.25	6.4	190.000	11.400.000	16.150.000
3	3-р сар	9.50	6.7	220.000	13.200.000	18.700.000
4	4-р сар	9.20	6.8	185.000	11.100.000	15.725.000

1. Капиталчлах нормд үндэслэгдсэн өртөг:

a)     R_O= 9.3+9.25+9.50+9.20 = 9,3%

                          4

b)    МV= 407.975.000/9.3% х100=4.386,827,957

Итгэлцүүр GRM нь хөрөнгө оруулагч өөрийн мөнгөн капиталд оруулснаас олох орлого болон цаг хугацааг тооцож чаддаггүй.Энэ арга нь харьцуулагдаж байгаа болон үнэлэгдэж буй хөрөнгийн хоорондын эрсдлийн ялгааг тооцдоггүй.Ийм учраас түүнийг тооцооны ойролцоо хувилбараар ашигладаг.

Лекц  7.8

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд орлогын хандлагыг хэрэглэхүй: Үнэлгээний арга

Та энэхүү сэдвийг судалснаар:

1)     Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх *шууд капиталжуулах* болон *мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын* аргуудын онцлого, ялгааг ойлгох

2)     *Үйл ажиллагааны зардал* болон *капиталжигч зардал*-ын ялгааг олж харах

3)     *Хорогдуулгын хувь* болон *Капиталжуулалтын хувь*-иудын хоорондын уялдаа, хамаарлыг тайлбарлах

4)     *Капиталжуулах ерөнхий хувь*-ийг янз бүрийн аргуудаар тооцох

5)     *Нийт орлогын итгэлцүүр*-ийг үнэлгээнд ашиглах

6)     Үл хөдлөх хөрөнгийг бүхэлд нь өөрийн хөрөнгөөр эсвэл зээл болон өөрийн хөрөнгөөр сахүүжүүлэх үеийн мөнгөн гүйлгээнүүдийн ялгааг тайлбарлах

7)     Үнэлгээний өгөгдөл болон мэдээлэлд тулгуурлаж үл хөдлөх хөрөнгөөс ирээдүйд олох орлогыг таамаглах

8)     *Өөрийн хөрөнгийн өгөөж*, *Капиталжуулалтын ерөнхий хувь*-ийг ашиглаж мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тооцох зэрэг мэдлэг, чадваруудыг тус тус эзэмших боломжтой

Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх асуудлыг *Олон улсын үнэлгээний стандартын хороо*-ноос дагаж мөрдүүлэхээр тогтсон уламжлалт гурван хандлагын нэг болох орлогын хандлага, түүний гол аргуудаар үнэлэх арга зүйг энэ сэдэвт авч үзнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийг арилжааны зориулалтаар түрээслүүлэх, худалдаж арилжах зэргээр орлого олох эх үүсвэр болгож ашиглах ахул үнэлгээг орлогын хандлагын аргаар хийх нь тохиромжтой. Үл хөдлөх хөрөнгөнөөс дараах төрлийн орлогуудыг олж  болно. Үүнд:

Ø  Үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласнаас олох өдөр тутмын орлого

Ø  Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлснээс олох орлого

Ø  Татварын хэмнэлтээс олох орлого

Ø  Үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсаны орлого гэх мэт.

Үл хөдлөх хөрөнгийг орлогын хандлагаар үнэлэхэд дараах үе шаттай тооцооллыг хийнэ.

Ø  1-р үе шат: Үнэлж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олох ирээдүйн орлогыг цаг хугацааны үе бүрээр тооцож  таамаглана.

Ø  2- үе шат: Орлогын үнэлгээнд ашиглагдах параметрүүд болох капиталжуулалтын болон хорогдуулалтын хувийг тооцно.

Ø  3-р үе шат: Үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхой арга, загварууд ашиглаж үнэлнэ.

Ø  4-р үе шат: Шаардлагатай гэж үзвэл холбогдох зохицуулагуудыг хийж эцсийн үнийг тогтооно.

Орлогыг капиталжуулахад ашиглагдах арга, загваруудыг ерөнхийд нь:

1)     Шууд капиталжуулалтын арга

2)     Хорогдуулга тооцсон мөнгөн гүйлгээний загвар буюу мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын арга гэж  ангилна.

               Шууд капиталжуулалтын аргаар үл хөдлөх хөрөнгөнөөс олох ирэх жилийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг илтгэлцүүр (нийт орлогын итгэлцүүр) болон хуваагч (капиталжуулалтын ерөнхий хувь) ашиглан өнөөгийн үнэ цэнэ буюу хөрөнгийн үнэ цэнэд хөрвүүлнэ.Үл хөдлөх хөрөнгөнөөс ирээдүйд олох орлого нь тогтвортой бөгөөд урт хугацаанд үргэлжлэх бол энэ аргыг хэрэглэнэ.

Харин мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын аргаар: Үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших хугацааг тодорхойлж, тухайн хугацааны туршид олох үе тутмын үйл ажиллагааны цэвэр орлого болон эзэмших хугацааны эцэст хөрөнгийг худалдсанаас олох орлогыг тооцож, улмаар хорогдуулгын хувийг ашиглаж өнөөгийн үнэ цэнд шилжүүлэх тооцоолол хийгдэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгөнөөс олох ирээдүйн орлого харилцан адилгүй үед энэ арга ашиглагдана.

Энэ  арга нь дээд зэргийн үр ашигтай хэрэглээ болон хүлээлтийн зарчимд суурилдаг.

Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцох

               Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслүүлснээс олох нийт орлогоос түрээслүүлэх үйл ажиллгаа болон засвар үйлчилгээтэй холбоотой бүхий л зардлуудыг хасаж үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцно.Энэхүү орлого нь үйл ажиллагааны зардлыг хассаны дараах байдлаар, зээлийн төлбөр болон орлогын татвар төлөхийн өмнөх байдлаар тооцогдоно. Үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зохицуулга хийгдсэн орлогын тайланг ашиглаж  дараах аргачлалаар тодорхойлно. Энэхүү тайланд зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгөнөөс олох орлого, үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбогдож гарах зардлыг тусгана.Тайлан дахь тоо, мэдээ хэр үндэслэлтэйг хянаж, шалгах нь үл хөдлөх хөрөнгө үнэлгээчдийн үүрэг юм.

Үнэлгээчид нь:

1)     Захиалагчаас гаргаж өгсөн мэдээлэл

2)     Ажиглалт, ярилцлагын явцад олж авсан мэдээлэл

3)     Орчины ижил төстэй нөхцөл бүхий хөрөнгийн зах зээлийн мэдээлэл зэргийг цуглуулж, үнэлгээний зориулалттай уялдуулж, ашиглах нь зүйтэй

Лекц9

 Эд хөрөнгийн улсын бүртгэл

Зах зээлийн харилцаанд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үйл ажиллагааг эдийн засгийн эргэлтэнд оруулах гол механизм бол төрөөс түүнийг бүртгэж, баталгаажуулах явдал юм. Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгэх хуулийг хэрэглэж байгаа бөгөөд 1997 онд Улсын Их Хурлаас Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн тухай хуулийг баталж, үл хөдлөх хөрөнгийг бүртгэх харилцааг зохицуулж эхэлжээ. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд тухайн эд хөрөнгийн өмчлөх, эзэмших, ашиглах эрхийг нотлох баримтыг хянан үзэж, нотлох баримтуудаар нотлогдож байгаа тохиолдолд иргэн, аж ахуйн нэгжийг тухайн эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагчаар эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэж, түүнээс хойш тухайн эд хөрөнгөтэй холбоотой өмчлөгч өөрчлөгдөх, барьцаалах, түрээслэх, худалдах, бэлэглэх, өв залгамжлуулах,гэрээслэх гэх мэт гэрээ хэлцлүүд болон эд хөрөнгийн хөдөлгөөн түдгэлзүүлэх, хураагдах, албадан дуудлага худалдаагаар худалдах, мөн эд хөрөнгөд орсон өөрчлөлтүүд зэргийг нотлох баримтыг үндэслэн улсын бүртгэлд бүртгэн баталгаажуулж байна.               Монгол Улсын Засгийн газрын 1997 оны 2 дугаарсарын 12-ны өдрийн 42 дугаар тогтоолоор Засгийн газрын хэрэгжүүлэгч агентлаг – Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газрыг байгуулж эд хөрөнгийн бүртгэлийн үйл ажиллагаа эхлэх бэлтгэл ажил хангагдсаны үндсэн дээр 1997 оны 7 дугаар сарын 8-нд анхны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлхийгдсэн түүхтэй. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл эхэлсэн эхний жилүүдэд төрөөс хувьчилсан орон сууцны өмчлөх эрхийг баталгаажуулах бүртгэл зонхилж байсан бол 2000 оноос дуудлага худалдаагаар худалдан авсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэл, өөрийн хөрөнгөөр барьж бий болгосон үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэл, хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн бүртгэл зэргээр бүртгэлийн тоо, төрөл улам өргөн хүрээтэй болж байна. 2003 оны 5 дугаар сарын 1-ний өдрөөс Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх хууль хэрэгжиж эхэлсэнээр 2003 оны 11 дүгээр сарын 19-нд анхны газар өмчлөх эрхийн улсын бүртгэл хийгдсэн байна. 2000 оны 7 дугаар сарын 3-ны өдрөөс үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн мэдээллийн сан, дотоод сүлжээг байгуулах, Дэлхийн банкны төслийг хэрэгжүүлж, тайлан мэдээний ажлыг боловсронгуй болгох ажлыг эхлүүлсэн байна.               Монгол Улсын Үндсэн хууль, Иргэний хууль, Газрын тухай хууль, Монгол Улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд нийцүүлэн “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-ийг шинэчлэн УИХ-аас 2003 оны 6 дугаар сарын 19-ний өдөр баталсан байна.Энэ хуулиар хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эрх зүйн үндэслэлийг тодорхой тусгаж 2005 оны 7 дугаар сарын 8- нд хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн анхны бүртгэл хийгджээ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль 2009 онд батлагдсантай холбоотойгоор хуульд заасны дагуу Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газраас “Барьцаалбарын загвар”, “Үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах тухай мэдэгдэл”, “Барьцааны зүйлийг худалдах тухай мэдэгдэл хүргүүлэх журмуудыг боловсруулж УБЕГ-ын даргын тушаалаар батлуулан, ХЗДХЯ-ны албан ёсныбүртгэлд бүртгүүлж мөрдөн ажиллаж байна.

Лекц10 “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-аас 13.9. мэдүүлэг гаргагч нь мэдүүлэг, түүнд хавсаргах баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэгтэй бөгөөд энэ үүргээ зөрчсөнөөс бусдад учирсан хохирлыг нөхөн төлнө. 13.10.гэрээ, хэлцэлд оролцогч талууд нотариатчаар гэрчлэгдээгүй аливаа гэрээ, хэлцэл, баримт бичгийн үнэн зөвийн баталгааг хангаж, түүнээс үүсэх хууль зүйн үр дагаврыг бүрэн хариуцна.” 1. Газар өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд анх удаа бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: бүртгүүлэхийг хүссэн өргөдөл /өргөдөлд тухайнгазрынхаяг, хэмжээ, үнэ, хэдэн хүн хамтран өмчилдөг тухай   тодорхой бичижгарынүсгээзурсан байна/ ·         газар өмчлүүлэх тухай шийдвэр /эххувь/ ·         хянан баталгааны дүгнэлтийн хуулбар ·         кадастрын зураг /эх хувь/ ·         өмчлөгчдийн иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         үйлчилгээний хураамж- үнэ төлбөргүй ·         мэдүүлэг бөглөнө. ·         Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээн авах цонхонд хүлээлгэн өгч, буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш ажлын 9 хоногт бүртгэнэ. 2. Хашаа байшин, хувийн сууц өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд анх  удаа бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: бүртгүүлэхийг хүссэн өргөдөл /өргөдөлд хэдэн онд хэн барьж, бий болгосон, одоо  хэдэн хүний хамтын өмч болох, эд хөрөнгийн  хаяг, байршил, хэмжээ, үнийг өмчлөгч өөрөө тодорхой бичиж, гарын үсгээ зурсан байна/ ·         газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ, эсхүл газар өмчлүүлэх шийдвэр, хянан баталгааны дүгнэлтийн хуулбар ·         кадастрын зураг  /эх хувь, эсхүл хуулбар/ ·         өмчлөгчдийн иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         хашаа  байшин, хувийн сууцыг 4 талаас нь бүтэн харагдуулж авсан фото зураг /а4 цаасан дээр нааж тайлбар бичих, нэг хашаанд 2 ба түүнээс дээш байшинтай бол нэг зурагт бүгдийг нь багтааж авах/ ·         хашаа байшин, хувийн сууцны план зураг ·         тэмдэгтийн хураамж: эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн 0,01 хувиар тооцох ·         мэдүүлэг бөглөнө. ·         Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтууд болон тэмдэгтийн хураамж тушаасан баримтыг хавсарган хүлээлгэн өгч, буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш ажлын 9 хоногт бүртгэнэ. 3. Төрөөс хувьчилсан орон сууц өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         бүртгүүлэхийг хүссэн өргөдөл / тухайн орон сууцны хаяг, талбайн хэмжээ, үнэ, хэдэн хүний өмч болох талаар тодорхой бичиж, гарын үсэг зурсан байна/ ·         өмчлөгч, хамтран өмчлөгч нарын иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         орон сууц хувьчлах товчооноос олгосон орон сууц өмчлөх эрхийн гэрчилгээ /эх хувь/ ·         үйлчилгээний хураамж-5000 төгрөг, яаралтай бол 10000 төгрөг ·         мэдүүлэг бөглөнө.Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ.. 4. Бусад үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхээ улсын бүртгэлд анх удаа бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: нэг. хуулийн этгээдийн бүрдүүлэх баримт бичиг: ·         бүртгүүлэхийг хүссэн албан бичиг  /эх хувь/ ·         эд хөрөнгийн тухай танилцуулга /эд хөрөнгийн байршлын хаяг, хэмжээ, зориулалт, хэдэн хүний өмч болох, өмчлөгчийн тодорхойлсон үнэ, тухайн үл хөдлөх хөрөнгө  хэдэн өрөө, тасалгаатай, хэзээ их засвар хийсэн, хэдэн давхарт гэх мэт/ ·         эд  хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт бичиг /өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, техникийн нөхцөл, эрх бүхий байгууллагын тогтоол, шийдвэр, гэрээ, хөрөнгө оруулсныг нотлох бичиг баримтууд, барилга хүлээлцсэн акт, барилгыг ашиглалтанд хүлээн авсан улсын комиссын акт, байцаагчийн дүгнэлт  гэх мэт/ ·         газрын гэрчилгээ, гэрээний хуулбар ·         кадастрын зураг /эх хувь/ ·         эд хөрөнгийн дөрвөн талаас нь бүтэн харуулсан гэрэл зураг ·         барилгын давхруудын план зураг ·         захирлын иргэний үнэмлэхний хуулбар ·         аж ахуйн нэгжийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, үүсгэн байгуулах гэрээний хуулбар ·          шинээр баригдсан болон дуусаагүй барилга байгууламжийн албан ёсны хаягийг нийслэлийн засаг даргын тамгын газрын барилга, хот байгуулалт төлөвлөлтийн газраас авсан байна ·          тэмдэгтийн хураамж: эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн 0,01 хувиар тооцож тушаасан баримт ·          мэдүүлэг бөглөнө. хоёр. иргэн та дараахь баримт бичгийг бүрдүүлнэ: ·         бүртгүүлэхийг хүссэн өргөдөл  /үл хөдлөххөрөнгийн байршил, хэмжээ, зориулалт, хэдэн хүний өмч болох өмчлөгчийн тодорхойлсон үнэ, тухайн үл хөдлөх хөрөнгө хэдэн өрөө, тасалгаатай, хэзээ их засвар хийсэн  гэх мэтийг бичиж гарын үсгээ зурсан байна/ ·         өмчлөгчдийн иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт бичиг/өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, техникийн нөхцөл, эрх бүхий байгууллагын тогтоол, шийдвэр, хөрөнгө оруулсныг нотлох бичиг баримтууд, барилга хүлээлцсэн акт, барилгыг ашиглалтанд хүлээн авсан улсын комиссын акт, байцаагчийн дүгнэлт гэх мэт / ·         газрын гэрчилгээ, гэрээний хуулбар ·         кадастрын зураг /эх хувь/ ·         эд хөрөнгийн дөрвөн талаас нь бүтэн харуулсан фото зураг  /эх хувь/ ·         барилгын давхруудын план зураг ·         шинээр баригдсан барилга, байгууламж, дуусаагүй барилга байгууламжийн албан ёсны хаягийг нийслэлийн засаг даргын тамгын газрын барилга, хот байгуулалт төлөвлөлтийн газраас авсан байна. ·         тэмдэгтийн хураамж: эд хөрөнгийн үнийн дүнгийн 0,01 хувиар тооцож тушаасан баримт 10. мэдүүлэг бөглөнө. Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтууд болон тэмдэгтийн хураамж тушаасан баримтыг хавсарган хүлээлгэн өгч, буцах хуудас /тасалбар/ авна. Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш ажлын 9 хоногт бүртгэнэ. 5. Худалдах – худалдан авах гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         гэрээнд оролцогч талуудын иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         худалдах - худалдан авах гэрээ / нотариатаар гэрчлүүлсэн байна/ ·         эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /эх хувь/ ·         тухайн дүүргийн татварын хэлтэст орлогын албан татвар /2 хувиар/ төлсөн баримт /эх хувь/ үйлчилгээний хураамж:-20000 төгрөг, яаралтай бол 40000 төгрөг мэдүүлэг бөглөнө.Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг ажлын 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ.. 6. Бэлэглэх гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         гэрээнд оролцогч талуудын иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         бэлэглэх гэрээ /нотариатаар гэрчлүүлсэн байна/ ·         эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /эх хувь/ ·         үйлчилгээний хураамж:-20000 төгрөг, яаралтай бол 40000 төгрөг ·         мэдүүлэг бөглөнө. ·         Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээн авах цонхонд хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг ажлын 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ.. 7. Арилжих гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         гэрээнд оролцогч талуудын иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар /хуулийн этгээд бол улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, гэрээ, дүрмийн хуулбар/ ·         арилжих гэрээ /нотариатаар гэрчлүүлсэн байна/ ·         гэрээнд оролцогч талуудын үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнүүд   /эххувь/ ·         үйлчилгээний хураамж:-20000 төгрөг, яаралтай бол 40000 төгрөг ·         мэдүүлэг бөглөнө. Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг ажлын 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ.. 8. Эд хөрөнгийн барьцааны /ипотек/ гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         зээлийн болон барьцааны  гэрээ /гэрээнд заасан бол нотариатаар гэрчлүүлсэн байна/ ·         нотариатаар гэрчлэгдээгүй гэрээний хувьд иргэний үнэмлэх, насанд хүрээгүй хүний төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ ·         зээлдүүлэгчийн албан ёсны бичиг баримт, зөвшөөрөл, биеийн байцаалтын хуулбар ·         үйлчилгээний хураамж: 0.05% , яаралтай бол 0.1% ·         эд хөрөнгийн барьцааны  эрхийн улсын бүртгэлд өөрчлөлт орсныг бүртгэхэд  5000 төгрөг ·         барьцаалбар үйлдсэн бол хавсаргах /үйлчилгээний хураамж 3000 төгрөг/ ·         мэдүүлэг бөглөнө. Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг 3 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ.. 9. Өв залгамжлах эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         өв залгамжлагч, хамтран өмчлөгчдийн иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         хууль ёсоор өв залгамжлах эрхийн гэрчилгээ, эсхүл гэрээслэл  /нотариатаас олгоно/ ·         эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /эх хувь/ ·         үйлчилгээний хураамж:    20000 төгрөг, яаралтай бол 40000 төгрөг ·         мэдүүлэг бөглөнө. Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг ажлын 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ. 10. Шүүхийн шийдвэрээр өмчлөгч өөрчлөгдсөнийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд бүрдүүлж өгөх баримт бичгүүд: ·         бүртгүүлэхийг хүссэн өргөдөл ·         шүүхийн шийдвэр ·         шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хийгдсэн бол холбогдох баримт бичиг ·         өмчлөгчдийн иргэний үнэмлэх, төрсний гэрчилгээний хуулбар ·         эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /эх хувь/ ·         үйлчилгээний хураамж:    20000 төгрөг, яаралтай бол 40000 төгрөг ·         мэдүүлэг бөглөнө.Мэдүүлэгт дээр дурдсан нотлох баримтуудыг хавсарган хүлээлгэн өгч буцах хуудас /тасалбар/ авна. ·         Мэдүүлэг хүлээн авснаас хойш энгийн үйлчилгээг ажлын 5 хоногт, яаралтай үйлчилгээг ажлын 8 цагт багтаан бүртгэнэ. Лекц11 Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт 1990 оноос хойш манай улс зах зээлийн харилцаанд шилжиж, 1960 оны үндсэн хуулиндаа нэмэлт өөрчлөлт оруулснаарөмчин тухай шинэ ойлголт бий болох эрх зүйн үндэс тавигдсан билээ. Үүний дараахан 1992 онд Монгол улсын шинэ үндсэн хуульд өмчийн талаархи дараах зохицуулалтыг оруулж өгсөн юм.  Үүнд: 5.2-т Төр нь нийтийн болон хувийн өмчийн аливаа хэлбэрийг хүлээн зөвшөөрч, өмчлөгчийн эрхийг хуулиар хамгаална. 5.3-т Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно. 6.2-т Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад газар түүнчлэн газрын хэвлий түүний баялаг, ой, усны нөөц , ан амьтан төрийн өмч мөн. 6.3-т Бэлчээр нийтийн эдэлбэрийн ба улсын тусгай хэрэгцээнийхээс бусад газрыг зөвхөн Монгол улсын иргэнд өмчлүүлж болно. Энэ нь зөвхөн гөзрын хэвлий өмчлөхөд хамаарахгүй. Иргэд хувийн өмчийхөө газрыг худалдах, арилжах, бэлэглэх барьцаалах зэргээр гадаадын иргэн, харъяалалгүй хүний өмчлөлд шилжүүлэх, түүнчлэн төрийн эрх бүхий байгууллагын зөвшөөрөлгүйгээр бусдад эзэмшүүлэх, ашиглуулахыг хориглоно. 16.3-т хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шудрагаар олж авах, эзэмших, өмчлөх өв залгамжлуулах эрхтэй. Хувийн өмчийг хууль бусаар хураах дайчлан авахыг хориглоно. Төр түүний эрх бүхий байгууллага нь нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээг үндэслэн хувийн өмчийн эд хөрөнгийг дайчлан авбал нөхөн олговор, үнийг төлнө гэж тус тус заасан байдаг. Үндсэн хуулийн дээрх зохицуулалтыг бататган гарсан 1994 оны иргэний хуулийн 77р зүйлд “Эд юмсын өмчлөлийн зүйл болохынх нь хувьд үл хөдлөх, хөдлөх эд хөрөнгө гэж ангилна. Үл хөдлөх эд хөрөнгөд газар түүнээс салгаж хэрэглэж үл болох зүйл хамаарна.   Үл хөдлөх эд хөрөнгийг түүний байгаа газарт орших төрийн эрх бүхий байгууллага хуульд заасны дагуу бүртгэнэ.  Үл хөдлөхөөс бусад эд хөрөнгө нь хөдлөх эд хөрөнгө байна.” Гэж заасан бөгөөд 1997 онд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн тухай хууль батлагдан гарч үл хөдлөх эд хөрөнгийн харилцааг зохицуулах болсон. Улмаар 2000 онд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хууль батлагдаж, МУ-н нутаг дэвсгэрт байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгөд албан татвар ноогдуулах, уг татварыг төсөвт төлөхтэй холбогдсон харилцааг зохицуулж эхэлсэн юм. Ер нь үл хөдлөх эд хөрөнгө гэж юу вэ? Энэ талаар 2003 Оны 6-р сарын 19-ны өдөр батлагдсан Эд хөрөнгө өмчлөх эрх , түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн бусад улсын бүртгэлийн тухай хуульд....”газар түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга байгууламжхөлөг онгоц зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг заасан байна. Иймд газар бол үл хөдлөх эд хөрөнгийн сонгодог хэлбэр бөгөөд манай улсын холбогдох хуульд тусгагдсанаас үзвэл газраас салмагц зориулалтын дагуу ашиглаж болохгүй  барилга байгууламжаас (орон сууцны болон орон сууцны бус барилга, гол болон усан дээрх объект ,үйлдвэрийн объект шинэ баригдаж дуусаагүй барилга байгууламж ) гадна хөлөг онгоцыг үл хөдлөх хөрөнгөд тооцжээ. Мөн зарим улс оронд агаарын болон сансрын хөлгийг ч үл хөдлөх эд хөрөнгөд тооцсон байдаг аж.    Лекц 12 Үл хөдлөх хөрөнгө, түүний эрх зүйн зохицуулалт  Монгол улсад үйлчилж байгаа хууль тогтоомжийн дагуу газраас бусад үл хөдлөх эд хөрөнгө эзэмшигч, ашиглагч нь манай улсын иргэн, хуулийн этгээд, харъяалалгүй хүн байж болно. Харин үндсэн хууль, иргэний хууль, газрын тухай хууль, болон МУ-ын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуульд заасны дагуу газар ашиглагч нь гадаадын иргэн, хуулийн этгээд, харъяалагүй хүн байх юм. Газар өмчлөлийн хувьд бол зөвхөн манай улсын иргэн л газар өмчлөх эрхтэй. Харин газар эзэмших, ашиглах эрх нь иргэн, хуулийн этгээдэд нээлттэй байгаа.м             Аливаа эд хөрөнгийг өмчлөх эрх үүсэхийг өмчлөх эрх үүсэх хамгийн энгийн хэлбэр бол тухайн хөрөнгийг худалдан авах явдал байдаг. Мөн шинээр бүтээж ч болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд бол уг хөрөнгө нь нэг өмчлөгчөөс нөгөөд худалдах-худалдах авах гэрээний үндсэн дээр зарагдах явдал болж байна. Мөн МУ-ын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хуулийн дагуу нэг удаа үнэгүйгээр газар өмчилж авах нь энэхүү эрх үүсэх хэлбэр боллоо. Түүнчлэн иргэн, хуулийн этгээдөөрийн хувийн болон албаны хэрэгцээндээ шинээр барилга байшин барьж байгаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх үүсч байгаагийн илрэл юм. Мөн ямарваа үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөгч этгээд нь өөрт буй захиран зарцуулах эрхийн дагуу тухайн хөрөнгөө бусдад шилжүүснээр тэр хөрөнгийг шилжүүлэн авч буй этгээдэд өмчлөх эрх үүснэ. Гэхдээ уг хөрөнгийг өөрийн болгож авснаар өмчлөх эрх нь шууд үүсэхгүй. Харин иргэний хууль болон эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд заасны дагуу тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авснаар өмчлөх эрх үүснэ.             Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийг бусдад шилжүүлэх тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай. Хуульд зааснаар өмчлөх эрхээ шилжүүлэх болон улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай хүсэлтийг эрх шилжүүлэгч , эрх олж авч байгаа этгээдийн хэн хэн нь гаргаж болно. Ийнхүү хүсэлт гаргаж байгаа бол үл хөдлөх эд хөрөнгөө шилжүүлж буй гэрээ, хэлэлцэл, холбогдох бусад баримт бичигт эрх шилжүүлэх болсон үндэслэлээ тодорхой зааж нотариатаар гэрчүүлсэн байхыг шаардана. Дээр өгүүлсэнчлэн өмчлөх эрхээ шилжүүлэх гэрээ, хэлцлээ улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх нь шинэ өмчлөгчид шилжиж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болох юм.

Лекц13

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн төрөл

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой дараахь эрх үүсдэг бөгөөд энэ талаар Иргэний хуульд нарийвчлан зохицуулсан байна.

·         Хөршийн эрх

·         Нийтийн зохицуулалттай орон сууц өмчлөх эрх

·         Бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх

·         Сервитут

·         Узуфрукт

·         Барьцааны эрх

Хөршийн эрх: Хоёр талаасаа харилцан нөлөөлж болох хил залгаа эзэмшил газар болон бусад үл хөдлөх эл хөрөнгийг хөрш залгаа эд хөрөнгө гэж үздэг. Ийм эд хөрөнгийг өмчлөгч буюу эзэмшигч нь хуулиар тогтоосон эрх, үүргээ хэрэгжүүлэхээс бусад тохиолдолд нөгөө талынхаа эрхийг харилцан хүндэтгэх ёстой. Хөрш залгаа газрыг эзэмшигч нь өөрийн эрх , хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой хохироож болох барилга байгууламжыг газар дээр (доор) барих,  ашиглахыг хориглон нөгөө талын газар эзэмшигч, уг үйлдлээ зогсоохыг шаардаж болно.

Түүнчлэн тэрхүү барилга байгууламж нь хууль заасан үндэслэл, журмын дагуу тогтоосон хил хязгаарааас гадагш баригдсан боловч нөгөө талын өмчлөгч, эзэмшигчийн эрх, хууль ёсний ашиг сонирхолд илтэд харшилж байвал уг барилга байгууламжийг буулгах, зайлуулахыг эрх нь хөндөгдсөн этгээд шаардах эрхтэй. Хөрш залгаа газар дээрх барилга нурж нөгөө талын эзэмшил газар дээр унах аюултай болвол уг аюулыг зайлуулах арга хэмжээ авахыг нөгөө талын хөрш шаардах эрхтэй юм.

Газар эзэмшигч нь хөрш залгаа эзэмшил газрын хил зааг тогтоосон байгууламжыг барих , эсхүл өмнө баригдсан барилга байгууламжийг сэргээж засварлаж болох бөгөөд үүнтэй холбоотой гарах зардлыг хөршүүд яаж төлөхөө гэрээгээр тохиролцож шийдвэрлэх ба хэрэв ингэж тохиролцоогүй бол тэнцүү хэмжээгээр хариуцна.

Нийтийн зориулалттай орон сууц өмчлөх эрх : Нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгын дотор сууц ны барилгын доторхи сууц (өрөө) болон дундын өмчлөлийн зүйлд хамаарахгүй сууцны бус зориулалттай талбайн хэсгийн дангаар өмчилж болох ба дангаар өмчлөх өмчлөлд гагцхүү тодорхой хил хязгаар бүхий тусгаарлагдсан сууцны байр  (сууц, өрөө) болон барилгын тусгаарлагдсан бусад байгууламж хамаарна.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны нэг байшинд хоёр буюу түүнээс дээш өрх сууц өмчлөгч болсон тохиолдолд дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг дундаа өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангах, сууц өмчлөгчдийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор сууц сууцны барилгад сууц өмчлөгчид нэгдэн нэг холбоо байгуулж болно. Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь хуулийн этгээдийн эрхгүй байх ба холбогдох асуудлыг хуулиар зохицуулж байна.

Орон сууцыг дангаар өмчлөх эрх нь хууль, гэрээний үндсэн дээр үүсэх бөгөөд уг гэрээ нь мөн нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байх шаардлагатай. Түүнээс гадна өмчлөгч тус бүр дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйл болох өөрийн сууц (өрөө), бусад талбайг хуульд заасан журмын дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлж болно. Орон сууц өмчлөгчид нь дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйлд хамаарах талбайн зарим хэсгийг дундаа өмчлөх талаар хэлэлцэн тохиролцож болно. Дангаар өмчлөх орон сууцны зориулалттай хэсгийг дундын өмчийн оногдох хэсгийг оролцуулахгүйгээр бусдад худалдах, барьцаалах өөр бусад хэлбэрээр бусдын өмчлөлд шилжүүлэхийг иргэний хуулиар хоригложээ.

Бусдын газар дээр барилга ,байгууламж барих эрх: Энэ бол хэн нэгэн сонирхсон этгээд бусдын өмчлөлийн газар дээр өөрийн барилга, байгууламжийг барих эрх олж авах тухай асуудал юм. Ийм эрх олж авсан этгээд энэхүү эрхээ өөр гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх эрхтэйгээр тухайн өмчлөгчийн газрыг нь эзэмшилдээ авна гэсэн үг юм. Газар өмчлөгч нь ч тухайн газраа уг эрхийг олж авч байгаа этгээдийн эзэмшилд шилжүүлэх үүрэг хүлээдэг. Барилга байгууламж барих эрх нь 99 хүртлэх жилийн хугацаатай байхаар манай иргэний хуульд заажээ.

Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих эрх олж авсан этгээд уг эрхийг эзэмшэний төлбөрийг газар өмчлөгчид төлнө. Уг төлбөрийг хоёр жилийн турш төлөөгүй тохиолдолд газар өмчлөгч нь гэрээг нэг талын санаачлагаар цуцлах эрх байдаг. Үүнээс бусад тохиолдолд барилга, байгууламж барих эрхийг нэг талын санаачлагаар дуусгавар болгохыг хориглоно. Төлбөрийн хувьд талууд талууд 10 жил тутамд шинэчлэн тохиролцож болно.

Энэхүү эрхийн үндсэн дээр баригдсан барилга, байгууламж тухайн эрхийн гол бүрэлдэхүүн хэсэг байх бөгөөд барилга, байгууламж нурсан, эвдэрсэн явдал нь уг эрх дуусгавар болох үндэслэл болохгүй. Мөн энэ эрхийг бусдад худалдах, барьцаалах болон бусад хэлбэрээр захиран зарцуулахад газар өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай бол өмчлөгч нь өөрийн эрх, хууль ёсны өшиг сонирхол ноцтойгоор зөрчигдөхөөс бусад тохиолдолд зөвшөөрөл өгөхөөс татгалзах эрхгүй. Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмших эрх дуусгавар болоход газар өмчлөгч нь тухайн барилга, байгууламжийн үнийг уг эрхийг эзэмшиж байсан этгээдэд нөхөн төлнө. Харин нөхөн төлбөрийн оронд газар өмчлөгч нь тухайн барилга, байгууламж оршин байх ердийн боломжит хугацаагаар барилга, байгууламж оршин байх ердийн боломжит хугацаагаар, барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмшүүлэх эрхийн хугацааг сунгаж болно.

Хөршийн эрх: Хоёр талаасаа харилцан нөлөөлж болох хил залгаа эзэмшил газар болон бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийг хөрш залгаа эд хөрөнгө огэж үздэг. Иймд эд хөрөнгийг өмчлөгч буюу эзэмшигч нь хуулиар тогтоосон эрх үүргээ хэрэгжүүлэхээс бусад тохиолдолд нөгөө талынхаа эрхийг харилцан хүндэтгэх ёстой. Хөрш залгаа газрыг эзэмшигч нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой хохироож болох барилга байгууламжийг газар дээр (доор ) барих, ашиглахыг хориглон нөгөө талыг газар эзэмшигч, өмчлөгчөөс уг үйлдлээ зогсохыг шаардаж болно. Түүнчлэн тэрхүү барилга байгууламж нь хууль заасан үндэслэл, журмын дагуу тогтоосон хил хязгаараас гадагш баригдсан боловч нөгөө талын өмчлөгч эзэмшигчийн эрх хууль ёсны ашиг сонирхолд илтэд харшилж байвал уг барилга байгуулламжийг буулгах, зайлуулахыг эрх нь хөндөгдсөн этгээд шаардах эрхтэй. Хөрш залгаа газар дээрх байрилга байгуулламж нурж нөгөө талын эзэмшил газар дээр унах аюултай боловч уг аюулыг зайлуулах арга хэмжээ авахыг нөгөө талын хөрш шаардах эрхтэй юм.

            Газар эзэмшигч нь хөрш залгаа эзэмшигч газрын хийлийн зааг тогтоосон байгуулламжийг барих, эсхүл өмнө баригдсан барилга байгуулламжийг сэргээж засварлаж болох бөгөөд үүнтэй холбоотой гарах зардлыг хөршүүд яаж төлөхөө гэрээрээ тохиролцож шийдвэрлэх ба хэрэв ингэж тохиролцоогүй бол тэнцүү хэмжээгээр хариуцна. Хөрш залгаа эзэмшил газрыг хилийг зааг болон хоёр талаасаа нэгэн зэрэг ашиглагдаж байгаа хашаа бусдад байгуулламжийг хөршүүд тэгш эрхтэй ашиглах ёстойгоос гадна арчлан хамгаалахтай холбогдон гарах зардлыг мөн л адил хэмжээгээр хариуцна.

Нийтийн зориулалттай орон сууц өмчлөх эрх: нийтийн зориулалттай орон сууцны барилагын дотрохи сууц \өрөө\ болон дундын өмчлөлийн зүйлд хамаархагүй сууцны бус зориулалттай тайлбайн хэсгийг дангаар өмчилж болох ба дангаар өмчлөх өмчлөлд гагцхүү тодорхой хил хязгаар бүхий тусгаарлагдсан сууцны байр \сууц, өрөө\ болон барилгын тусгаарлагдсан бусад байгууламж хамаарна.

Нийтийн зориулалттай орон сууцны нэг байшинд хоёр буюу түүнээс дээш өрх сууц өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэх, орон сууцны ашиглалтын хэвийн байдлыг хангана, сууц өмчлөгчид нэгдэн нэг холбоо байгуулж болно. Сууц өмчлөгчдын холбоо нь хуулийн этгээлийн эрхгүй байх ба холбогдох асуудлыг хуулиар зохицуулж байна.

Орон сууцыг дангаар өмчлөх эрх нь хууль гэрээний үндсэн дээр үүсэх бөгөөд уг гэрээ нь мөн нотариатаар гэрчлүүлж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн байх шаардлагатай.

Түүнээс гадна өмчлөгч тус бүр дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйл болох өөрийн сууц (өрөө), бусад талбайг хуульд заасан журмын дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлж болно. Орон сууц өмчлөгчид нь дангаар өмчлөх өмчлөлийн зүйлд хамаарах талбайн зарим хэсгийг дундаа өмчлөх талаар хэлэлцэн тохиролцож болно. Дангаар өмчлөх орон сууцны зориулалттай хэсгийг дундын өмчийн оногдох хэсгийг оролцуулахгүйгээр бусдад худалдах, барьцаалах, өөр бусад хэлбэрээр бусдын өмчлөлд шилжүүлэхийг Иргэний хуулиар хоригложээ.

Бусдын газар дээр барилга, байгууламж барих эрх: Энэ бол хэн нэгэн сонирхсон этгээд бусдын өмчлөлийн газар дээр өөрийн барилга, байгууламжийг барих эрх олж авах тухай асуудал юм. Ийм эрх олж авсан этгээд энэхүү эрхээ өөр гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх эрхтэйгээр тухайн өмчлөгчийн газрыг нь эзэмшилдээ авна гэсэн үг юм. Газар өмчлөгч нь ч тухайн газраа уг эрхийг олж авч байгаа этгээдийн эзэмшилд шилжүүлэх үүрэг хүлээдэг. Барилга, байгууламж барих эрх нь 99 хүртэлх жилийн хугацаатай байхаар манай Иргэний хуульд заажээ.

Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих эрх олж авсан этгээд уг эрхийг эзэмшсэний төлбөрийг газар өмчлөлд төлнө. Уг төлбөрийг хоёр жилийн турш төлөөгүй тохиолдолд газар өмчлөгч нь гэрээг нэг талын санаачлагаар цуцлах эрхтэй байдаг. Үүнээс бусад тохиолдолд барилга, байгууламж барих эрхийг нэг талын санаачлагааар дуусгавар болгохыг хориглоно. Төлбөрийн хувьд талууд 10 жил тутамд шинэчлэн тохиролцож болно.

Энэхүү эрхийн үндсэн дээр баригдсан барилга, байгууламж нь тухайн эрхийн гол бүрэлдэхүүн хэсэг байх бөгөөд барилга, байгууламж нурса, эвдэрсэн явдал нь уг эрх дуусгавар болох үндэслэл болохгүй. Мөн энэ эрхийг бусдад худалдах, барьцаалах болон бусад хэлбэрээр захиран зарцуулахад газар өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах шаардлагатай бол өмчлөгч нь өөрийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол ноцтойгоор зөрчигдөхөөс бусад тохиолдолд зөвшөөрөл өгөхөөс татгалзах эрхгүй. Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмших эрх дуусгавар болоход газар өмчлөгч нь тухайн барилга, байгууламжийн үнийг уг эрхийг эзэмшиж байсан этгээдэд нөхөн төлнө. Харин энэ нөхөн төлбөрийн оронд газар өмчлөгч нь тухайн барилга, байгууламж оршин байх ердийн боломжит хугацаагаар барилга, байгууламж барих зориулалтаар олгосон газар эзэмшүүлэх эрхийн хугацааг сунгаж болно.

Барилга, байгууламж барих зориулалтаар газар эзэмшиж байсан этгээд уг эрхийн хугацаа дуусгавар болоход тухайн газар дээр барьсан барилга, байгууламж болон түүний бүрэлдэхүүн хэсгийг салгаж авч явах эрхгүй байдаг.

Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлах эрх (сервитут):  Сервитут нь бусдын эзэмшилд байгаа эд юмсыг өөрийн эд хөрөнгийн эрхийг хэрэгжүүлэх зорилгоор хязгаартайгаар эзэмших, ашиглах эрхүүдийн нэг юм.

      Өмчлөгчөөс үл хөдлөх эд хөрөнгөө аж ахуйн зориулалтаар нь бүрэн ашиглаж үр шимийг нь хүртэхийн тулд бусдын үл хөдлөх эд хөрөнгийг хязгаарлагдмал эрхтэйгээр ашиглуулахад энэхүү эд юмсын хязгаарлагдмал эрхийн гол ач холбогдол оршдог. Нөгөө талаас сервитутын эрх нь ашиг олох зорилготой холбоогүй , ашиг олоход үылчлэх зориулалтгүй юм.

Сервитут нь дараахь үндсэн шинжтэй:

·         Тус тусдаа өмчлөгч бүхий хеёр үл хөдлөх эд хөрөнгө байх. Сервитутын харилцаанд ямагт хоёр үл хөдлөх эд хөрөнгө оролцдог ба нэг талаас өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх гэж буй өмчлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө, нөгөө талаас өмчлөх эрх нь хязгаарлагдсан өмчлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө.

·         Сервитут нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах нөхцлийг бүрдүүлэхэд чиглэсэн байх- Эрх нь сервитутаар хязгаарлагдсан өмчлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө нь сервитут  бүхий өмчлөгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашигдахад үйлчилдэг байна. Жишээлбэл: тухайн газраар дайрч  өнгөрөх усны шугам, хоолой тавих, цахилгааны утас татах гэх мэт . Иймээс сервитут нь өмчлөх эрхийг дагалддаг дагавар эрх юм.

·         Үл хөдлөх эд хөрөнгө нь хил залгаа буюу зэргэлдээ оршин байх- Сервитутийн амьдралд ихэвчлэн хөрш буюу хил залгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд тогтоодог боловч өөр байршилтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд ч тогтоож болдог.  Тухайлбал: цахилгааны утас татахын тулд хэд хэдэн өмчлөгч бүхий газраар дамжин өнгөрөх шаардлагатай байж болно.

·         Сервитут бүхий талын эрх сервитутаар эрх нь хязгаарлагдсан талын үүрэг байх- Сервитутийн харилцаанд нэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгчийн эдлэх эрх нь нөгөө үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн хүлээх үүрэг болдог юм.

Сервитут үүсэх:

·         Сервитутын талуудын харилцсан тохиролцсоны дагуу гэрээний  үндсэн дээр үүснэ. Үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхийг хязгаарласан энэхүү гэрээг эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн дагуу бүртгэснээр тухайн сервитут хүчин төгөлдөр болж, түүнийг хамгаалах эрх зүйн үндэс бүрдэнэ.

·         Сервитут хуульд заасны дагуу үүсч болно.Жишээлбэл сум, дүүргийн засаг дарга орон нутгийн хүн амын нийтийн ашиг сонирхлыг хангах зайлшгүй шаардлагатай тохиолдолд  иргэнд өмчлүүлсэн газарт нийтийн сервитут тогтоож байна.

Сервитут дуусгавар болох:

·         Сервитут бүхий этгээд болон сервитутаар эрх нь хязгаарлагдсан этгээд нь нэг этгээд  болсон бол

·         Хэрэв талууд сервитутийг хугааатай байхаар тохиролцсон бол энэхүү хугацаа дууссанаар

·         Сервитут тогтоох болсон шаардлага үгүй болсон бол. Тухайлбал засмал зам тавьсаны улмаас зэргэлдээ газраар дайран өнгөрөх шаардлагагүй болох.

·         Сервитут хуваагдсан газар болон бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн аль нэг хэсэгт нь хамаарах байсан бол бусад хэсгийн сервитут дуусгавар болох

Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших ашиглах эрх(узуфрукт): Тухайн эд хөрөнгө болон эрхийн өмчлөгч нь гуравдагч этгээдийн ашиг сонирхлын үүднэээс тодруулж хэлбэл гуравдагч этгээд түүний эрх болон эд хөрөнгөөс үр шимийг хүртэх болон ашиг олох зорилгоор хязгаартайгаар тэдгээрийг эзэмших, ашиглахад узуфруктийн зорилго оршино. Иймээс бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших ашиглах эрхийн харилцаа нь өмчлөгч болон узуфрукт эзэмшигч гэсэн хоёр талын хооронд үүсэх эд юмсын харилцаа болон үүргийн эрх зүйн харилцаанаас бүрдэнэ.

            Хуульд зааснаар узуфрукт эзэмшигч нь узуфруктийн зүйл болох эд хөрөнгийг гуравдагч этгээдэд өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр барьцаалах, түрээслэх эрхгүй байна. Узуфруктийг олж авахад тухайн төрлийн хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг олж авах талаархи Иргэний хуульд заасан журам нэгэн адил үйлчилдэг.

Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших, ашиглах эрх нь,сервитутийн нэгэн адил өвлөгдөхгүй бөгөөд бусдад шилжүүлж болохгүй эрх. Харин энэхүү эрхийг хэрэгжүүлэх асуудлыг өөр этгээдэд шилжүүлж болно. Бусдын газар дээр барилга, байгууламж барих эрхийн хувьд уг эрхийг олж авсан этгээд гуравдагч этгээдэд түүнийг өвлүүлэх, барьцаалах, худалдах болон бусад хэлбэрээр захиран зарцуулах, эрхтэйгээр тухайн газрыг өөрийн эзэмшилд шилжүүлэн авдаг онцлогтой. Бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмших, ашиглах эрх нь нэгэнт бусдад шилжүүлж мөн өвлүүлж болохгүй эрх учраас узуфрукт эзэмшигч эрх нас барсан эсвэл хуулийн этгээд татан буугдсанаар  узуфрукт дуусгавар болдог байна. Мөн узуфрукт эзэмшигч болон өмчлөгч нь нэг этгээд болсон. Эсвэл узуфрукт тодорхой хугацаатайгаар тогтооосон тохиолдолд энэхүү хугацаа дууссанаар дуусгавар болно. Узуфрукт тодорхой буюу тодорхой бус хугацаагаар тогтоохоос гадна узуфрукт эзэмшигчийг бүх насаар нь тогтоож болдог.

            Түүнчлэн узуфруктыг хариу төлбөртэй буюу төлбөргүйгээр тогтоож болно. Узуфрукт эзэмшигч нь бусдын эд хөрөнгийг хязгаартайгаар эзэмшиж ашигласаны төлөө төлбөр төлөхөөр харилцан тохиролцсон бол уг төлбөрийн төлөх үүрэгтэй. Хууль буюу гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол узуфрукт эзэмшигч бүрэн эрхийхээ хугацаанд узуфруктын зүйлийн урсгал зардал аж ахуйн хэвийн байдлыг хангах болон түүний арчилгаатай холбогдсон зардал, холбогдох татвар, төлбөрийг хариуцан төлөх үүргийг хүлээнэ. Мөн эд хөрөнгийг узуфрукт эзэмшигч  даатгуулах үүргийг хүлээх боловч эд хөрөнгийг ашиглалтын ердийн элэгдэл, хорогдлыг хариуцахгүй байх.

            Узуфруктын зүйлийн эд юмсийн цогцолбор байгаад  узуфрукт эзэмшигч нь эд юмсийн цогцолборын нэг хэсгийн хувьд хязгаартайгаар эзэмших ашиглах эрхтэй тохиолдолд түүнийг нас барсанаар зөвхөн түүнд хамаарч байсан узуфрукт дуусгавар болно. Узуфруктын зүйл нь эд юмсын цогцолбор байвал иргэний хууль зааснаар цогцолбор эд юмсад хамаарах эд хрөнгийн зохицуулалтыг гаргаж талууд жагсаалтанд гаргаж гарын үсэг зурж баталгаажуулах үүрэгэй байна. Аль нэг тал нь шаардлага гаргавал түүнийзардлааар ирэх бүхий этгээдээр гэчлүүлэх буюу уг асуудлыг эрхэлсэн зохих байгууллаг мэргэжилтнээр дээрхи жагсаалтыг гаргуулж болно.анхны узуфрк эзэмшигч нас барснаар дараагын узуфрукт эзэмшигч нь энэ эрхйиг үргэлжлүүлэн хэрэгжүүлэх харин энд шинээр узуфрукт тогтооно.

            Бусад газар дээр барилга, байгууламж барих эрхийн хувьд нэг талын санаачлгаар хугацаанаас нь өмнө цуцлахыг аулиар хоргилсон байдаг бол узуфруктийн хувьд талууд харилцан тохиролцсон тохиолдолд хугацаанаас нь өмнө цуцлахыг хориглоогүй. 

            Эд хөрөнгө өмчлөгч болоод узуфрукт эзэмшигч нь узуфруктийн зүйл түүний ашиглалтын зориулалтын талаар харилцан тохиролцох бөгөөд узуфрукт эзэмшигч нь харилцан тохиролцсон зүйлийг өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр өөрчлөх эрхгүй байна. Харин эзэмшил газрын хувьд узуфрукт эзэмшигч нь зайлшгүй шаардлагатай тохиолдолд тухайн газрын аж ахуйн зориулалтыг ноцтой өөрчлаөхгүйгээр олборлох болон холбогдох байгууламжийг барих, тоног төхөөрөмжийг суурилуулах эрхтэй байна.

            Узуфруктийн бүрэн эрхийн хугацаанд узуфруктийн зүйл устсан, гэмтсэн эсхүл түүний бүрэн бүтэн байдлыг хангах зорилгоор урьдчилан төлөвлөөгүй их хэмжээний зардал шаардагдсан бол узуфрукт эзэмшигч өөрийн зардлаар авсан бол түүнд салгаж болох засвар болоод засан сайжруулалтыг салгаж авах, эсхүл түүний үнийг өмчлөгчөөс шаардах эрх узуфрукт дуусгавар болоход нээлттэй байна.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцаа (ипотек): Бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжинд өөрийн шаардлага хангуулахаар үүрэг гүйцэтгүүлэх тодорхой үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалахыг ипотик гэдэг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч ,үүрэг гүйцэтгүүлэгч тодорхой үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалахыг ипотек гэдэг. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч нар харилцан тохиролцож ипотекоор хангагдах шаардлагыг өөр шаардлагаар сольж болох бөгөөд өөрчлөлтийг улсын бүртгэлд бүртгүүлнэ. Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага нь хэд хэдэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн ипотекээр хангагдахаар байвал үл хөдлөх эд хөрөнгө тус бүрийг тухайн шаардлагыг бүхэлд нь хангахад ашиглах бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь шаардлагаа хангуулахдаа аль нэгэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг сонгож болно.

            Хэвийн бус аж ахуйн үйл ажиллагаар олж авсан , эсвэл аж ахуйн хэвийн үйл ажиллагаар олж авсан боловч бусдын өмчлөлд шилжээгүй байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүрдэл хэсэг, үр шимд ипотек нэгэн адил хамаарна. Хэрэв харилцан тохиролцогч талууд гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол ипотекийн зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнээс үндсэн үүргээс гадна хүү, анз, хохирол, болон шүүхийн зардлыг гаргуулна.

            Баталгаат ипотек- Үүрэг гүйцэтгүүлэгч ипотекийн эрхийн бүртгэлийг нотолгоо болохгүйгээр зөвхөн өөрийн шаардлагыг нотлох замаар ипотекийн эрхээ хангуулхаар хэлэлцэн тохиролцож болох бөгөөд уг ипотекийг улсын бүртгэлд баталгаат ипотек гэж бүртгэдэг байна. Мэдүүлгийн болон зөвшөөрлийн үнэт цаасны төлбөрийн үүрэгтэй холбоотой шаардлагын хувьд баталгаат ипотек гэж бүртгэдэг байна. Мэдүүлгийн болон зөвшөөрлийн үнэт цаасны төлбөрийн үүрэгтэй холбоотой шаардлагын хувьд баталгаат ипотек тогтоож болох бөгөөд энэ тохиолдолд баталгаат ипотекийг бүртгүүлэх шаардлаггүй юм.

            Үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн шаардлага дуусгавар болсон, эсхүл тэрээр шаардлагаасаа татгалзсан бол ипотек үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилжинэ.  Энэ тохиолдолд өмчлөгч ипотекийг дуусгавар болгож улсын бүртгэлээс хасуулах буюу бүртгүүлсэн дараалалыг хэвээр хадгалж өөр этгээдэд шилжүүлж болно.

            Үүрэг гүйцэтгүүлэгч шаардлага буюу ипотекоос татгалзаж болох бөгөөд энэ тухайгаа зохих журмын дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн бол ипотек тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгчид шилждэг. Үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь ипотекоос татгалзаж, шаардлагаа хэвээр үлдээсэн бол үүрэг гүйцэтгэгч нь ипотекоос учирсан хохирлыг нөхөн төлсөн хэмжээгээр үүргээс чөлөөлөгдөнө.

Лекц14

Эд хөрөнгийн улсын бүртгэл

            Монгол улсын нутаг дэвсгэрт байгаа газар түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох барилга, байгууламж хөлөг онгоц зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн  өмчлөх эрхийг Иргэний хуулийн 182.1-д заасны үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэнэ. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой эд хөрөнгийн дараахь эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэнэ.

·         Барьцаа

·         Түрээс

·         Сервитут

·         Узуфрукт

·         Бусдын газар дээр барилга байгууламж барих эрх

·         Газар эзэмших, ашиглах эрх

Төрийн өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрх болон  түүнийг төрийн байгууллагад эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлаггүй. Харин төрийн өөрийн өмчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй холбоотой дээрх 6 эрхийг төрийн өмчийн асуудал эрхэлсэн байгууллагын албан ёсны тодорхойлолтыг үндэслэн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэнэ.

      Иргэний болон газрын тухай хуульд заасны дагуу эзэмшиж байгаа газар дээрээ өөрийн хөрөнгөөр барьж байгуулсан барилга, байгууламж, өвөлжөө, хаваржааны хашааг өмчлах эрх, түүнтэй холбоотой эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж болно.

      Өмчлөгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгөө өмчлөх эрхээ эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ авснаар түүнийг өмчлөх эрх баталгаажна. Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой эрх нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр хүчин төгөлдөрт тооцогдоно.

      Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд Монгол улсын тэмдэгтийн хураамжийн хуульд заасан тэмдэгтийн хураамж төлнө. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх бүртгэлийн хуулбар хийх, шаардлагатай мэдээлэл авахыг хүссэн этгээдэд мэдээлэл гаргаж өгөх зэрэгт үйлчилгээний хөлс төлөх бөгөөд түүний хэмжээ, захиран зарцуулах журмыг ЗГ тогтооно.  Гэхдээ тэмдэгтийн хэмжээ , үйлчилгээний хөлсийг давхардуулан авч болохгүй.

      Иргэн хуулийн этгээд нь эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай мэдүүлгийг тухайн үл хөдлөх хөрөнгө оршин байгаа нутаг дэвсгэрийн эрхийн улсын бүртгэлийн төрийн захиргааны байгууллагад бичгээр гаргуулах бөгөөд мэдүүлгийг төлөөлөгчөөрөө дамжуулан гаргаж болно. Сумын нутаг дэвсгэрт байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой эрхийг бүртгүүлэх нэг мэдүүлэг гаргах бөгөөд түүнд өмчлөгч тус бүрийн гарын үсэг зурах ёстой. Харин үл хөдлөх эд хөрөнгийг дундаа хэсгээр өмчилж байгаа өмчлөгч тус бүрт өөрт ногдох хэсгээ бүртгүүлэхээр бие даан мэдүүлэг гаргана.

Мэдүүлэгт тусгах болон хавсаргах дараахь бичиг баримт байна. Тусгах:

1.      Үл хөдлөх эд хөрөнгийн байршил , хэмжээ зориулалт;

2.      Тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч иргэний овог, эцэг , эх –ийн нэр, оршин суугаа хаяг , иргэний үнэмлэхний болон регистрийн дугаар, өмчлөгч нь хуулийн этгээд бол түүний нэр, оршин байгаа газар , улсын бүртгэлийн дугаар, түүнийг төлөөлөх этгээдийн овог , эцэг, эх-ийн нэр , нэр, оршин суугаа хаяг  иргэний үнэмлэхний болон регистрийн дугаар,тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн захиран зарцуулах эрх хэмжээ.

3.      Өмчлөх эрхийг бүртгүүлэх болсон үндэслэл;

4.      Тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдын өмялөл, эзэмшил

5.      Мэдүүлэг гаргасан огноо

6.      Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ (тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө шинээр бий болсон бол өмчлөгчийн тодорхойлсон үнэ өмчлөх эрх шилжэж байгаа бол өмчлөх эрх шилжэх болсон хэлцэл, бусад баримт бичигт тусгагдсан шийдвэр)

7.      Эрхийн улсын бүртгэлийн хаах тухай тэмдэглэл , үндэслэл, шийдвэр

8.      Газар эзэмших, ашиглах эрхийн гэрчилгээний дугаар, хугацаа

9.      Эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний дугаар

10.  Бүртгэсэн огноо

11.  Хуульд заасны дагуу нотариатаар гэрчлүүлсэн баримт бичиг хавсаргасан бол нотариачний овог эцэг (эх)-ийн нэр, нэр, хувийн дугаар

Хавсаргах:

1.      Тухайн этгээд ун үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэйг нотолсон баримт, бичиг ;

2.      Газар өмчлөх эрхийг бүртгүүлэхэд тухайн газрын кадастрын зураг болон өмчилж авсан газрын үнийг сум, дүүргийн төсөвт төлсөн тухай баримт ;

3.      Тухайн газрыг уг этгээдэд өмчлүүлсэн тухай эрх бүхий байгууллагын шийдвэр болон түүнээс олгосон гэрчилгээ;

4.      Газар, эзэмших, ашиглах эрхийн гэрээ болон гэрчилгээний хуулбар;

5.      Барилга байгууламжийн план зураг ,дөрвөн талаас нь бүтэн харуулсан гэрэл зураг;

6.      Улсын тэмдэгтийн хураамж эсхүл , үйлчилгээний хөлс төлсөн баримт  ;

7.      Өмчлөгчийн иргэний үнэмлэхний хуулбар, өмчлөгч нь хуулийн этгээд бол хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар;

8.      Эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой эрхийг бүртгүүлэхийг хүссэн этгээдийн өргөдөл;

Хуульд тусгайлан заасан бол мэдүүлэгт хавсаргах баримт бичгийн хуулбарыг нотаритаар гэрчлүүлсэн байхаас гадна мэлүүлэг гаргагч нь тус улсын нутаг дэвсгэрт байнга оршин сууддаггүй бол тус улсад байнга оршин суугч итгэмжилэгдсэн төлөөлөгчөөр дамжуулан эрхээ хэрэгжүүлж болох бөгөөд энэ тохиолдолд итгэмжилэгдсэн төлөөлөгчийн бүрэн эрх нь нотаритаар гэочлэгдсэн байна.

            Мэдүүлэг гаргагч нь мэдүүлэг, түүнд хавсаргах баримт бичгийг үнэн зөв гаргах үүрэгтэй бөгөөлд энэ үүргээ зөрчсөнөөс бусдад учирсан хохирлыг нөхөн төлнө.

            Улсын бүртгэгч дараах үндэслэл байвал мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзаж ийнхүү татгалзсан үндэслэлийг мэдүүлэг гаргагчидтайлбарлан холбогдох материалыг буцаан өгнө.

·         Мэдүүлэг гаргагч нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг өмчлөгч гэдгийг баттай нотлох баримт байхгүй бол

·         Эд хөрөнгө өмчлөх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн эрх эрхийн улсын бүртгэлийн тухай асуудал хариуцсан төрийн захиргааны байгууллагын харъяалах нутаг дэвсгэрт хамаарахгүй байгаа бол

·         Мэдүүлгийг хуульд заасан хэлбэрээр гаргаагүй бол

·         Бүртгүүлэхээр мэдүүлэг гаргасан эрхийн талаар маргаан гарч, түүнийг шүүх болон эрх бүхий бусад байгууллага шалгаж байгаа бол

·         Мэдүүлэгт хавсаргавал зохих баримт бичгийг хавсаргаагүй бол

·         Улсын тэмдэгтийн хураамж, эсхүл үйлчилгээний хөлс төлөөгүй бол

·         Эд хөрөнгө өмчлөх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэхээр мэдүүлэгт тусгасан үндэслэл нь энэ талаар хийсэн хэлэлцээртэй агуулгаараа илт зөрөөтэй бол,

·         Мэдүүлэгт дурдсан эд хөрөнгө өмчлөх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн эрхийг урьд нь өөр этгээдийн нэр дээр эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэсэн бөгөөд тэр нь хүчинтэй байгаа бол,

Эрхийн улсын бүртгэл хариуцсан төрийн захиргааны байгууллага мэдүүлгийг хүлээн авч 14 хоногийн дотор үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх асуудлыг  шийдвэрлэнэ. Мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан баримт нь дээр дурдсан шаардлагыг хангасан бөгөөд бүртгэхээс татгалзах үндэслэл байхгүй бол улсын бүртгэгч нь эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэж, мэдүүлэг хүлээн авсан өдрөөр эрхийн улсын бүртгэлийн дугаар өгч,хувийн эрх нээн бичилт хийж ,гарын үсэг зуран хувийн дугаар бүхий тэмдэгээ дарна.

Үл  хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийг бүртгэсэн бол мэдүүлэг гаргасан иргэн, хуулийн этгээд нь түүний хууль ёсний өмчлөгч мөн болохыг баталгаажуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олнож, хуулбарыг хувийн хэрэгт хавсаргана. Бүртгэлийн гэрчилгээнд ерөнхий болон, улсын бүртгэгч орон нутагт улсын бүртгэгч гарын үсэг зурж тэмдэг дарсан байна.

      Бүртгэлийн хувийн хэрэгт бүртгэсэн тэмдгэлэлийг үндэслэн бүртгэлийн гэрчилгээ олгох журмыг эрхийн улсын бүртгэлийн асуудал эрхэлсэн Засгийн газрын гишүүн тогтоох бөгөөд гэрчилгээнд дараахь зүйлийг тусгана.

1.      Үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, хэмжээ зориулалт

2.      Өмчлөгчийн овог, эцэг (эх)-ийн нэр, оршин суугаа хаяг, иргэний бол түүний нэр, улсын бүртгэлийн дугаар оршин байгаа хаяг

3.      Хамтран өмчлөгчийн овог, эцэг (эх)-ийн нэр, оршин суугаа хаяг, иргэний бол түүний нэр, улсын бүртгэлийн дугаар оршин байгаа хаяг

4.      Мэдүүлэг гаргасан огноо

5.      Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаар

Бүртгэлийн гэрчилгээ нэгдмэл дугаартай байх бөгөөд гэрчилгээг мэдүүлэг гаргасан огноогоор бичиж олгоно.  Бүртгэлийн гэрчилгээг хаясан, үрэгдүүлсэн тохиолдолд энэ тухай нотлох баримтыг үндэслэн ерөнхий бүртгэгчийн шийдвэрээр 30 хоногийн дотор шинээр бичиж олгоно.

Лекц15

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн татвар

Үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой бас нэгэн гол асуудлын нэг бол татвар юм. Монгол улсын иргэний хуульд заасны дагуу тодорхойлогдсон бүх төрлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөд албан татвар ногдуулан гэж үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуульд заасан байдаг.

            Монгол улсын нутаг дэвсгэрт үл хөдлөх хөрөнгө өмчилж байгаа дараахи этгээд үл хөдлөх эд хөрөнгийн төлөгч байна.

·         Өмчийн бүх төрөлд хамаарагдах компани, хоршоо, нөхөрлөл, гадаадын хөрөнгө оруулалттай ААН, байгууллага, тэдгээрийн төлөгч газар

·         Төрийн бус байгууллага сан, шашны байгууллага,

·         Төрийн болон орон нутгийн өмчит хуулийн этгээд

·         МУ-ын иргэн, гадаадын иргэн, харъяалалгүй хүн

·         МУ-д оршин суугч бус этгээд

Газраас бусад үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар ногдуулах үнэлгээг уул хөрөнгийн эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэгдсэн үнийн дүнгээр, үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэгдээгүй бол хөрөнгийн даатгалд даатгуулсан үнийн дүнгээр, хөрөнгийн даатгалд даатгуулаагүй бол данс бүртгэлд бүртгэгдсэн үнийн дүнгээр тус тус тодорхойлно. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварыг энэхүү үнэлгээнээс 0,6 хувиар тооцож ногдуулна.

            Энэхүү албан татвараас чөлөөлөх зарим үндэслэл байх бөгөөд дараах үл хөдлөх эд хөрөнгийг албан татвараас чөлөөлнө.

·         Улсын болон орон нутгийн төсвөөс санхүүждэг хуулийн этгээдийн үл хөдлөх эд хөрөнгө,

·         Орон сууц

·         Нийтийн эзэмшлийн байр байгууламж,

Татвар төлөгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварыг жил бүрийн 1-р сарын 15-ны өдрийн байдлаар байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээгээр тооцсон дүнгээс бодож төлөх ёстой. Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч Монгол улсын иргэн , гадаадыг иргэн, харъяалалгүй хүн үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын жил бүрийн 2-р сарын 15-ны дотор жил бүр төлнө.